Il rent to buy diventa un contratto regolato dal nostro ordinamento. Con l’articolo 23 del decreto «sblocca Italia» (decreto legge n. 133/2014) lascia dunque il campo della totale atipicità che l’aveva finora caratterizzato.

Come abbiamo già visto, il rent to buy è uno schema contrattuale che cerca di rimediare alla carenza di liquidità dei potenziali acquirenti. In sostanza permette al venditore di “finanziare” l’acquisto, quando accetta di ricevere il prezzo a rate. Allo stesso tempo, si garantisce mantenendo la proprietà nel periodo in cui il potenziale acquirente è ancora in affitto (di solito, fino a quando tutti i canoni non sono pagati).

La nuova regolamentazione del rent to buy serve innanzitutto per permettere la sua trascrivibilità nei registri immobiliari – sempre che la stipula del contratto avvenga nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata. Cosa ne deriva? Gli effetti pratici sono molto importanti.

Vista la novità, in prima battuta abbiamo preferito concederci qualche tecnicismo in più rispetto al solito.

Ma nei prossimi giorni daremo anche un riassunto più lineare della questione – magari, con l’aiuto di una infografica.

Rent to buy: un quadro tecnico delle novità

• Se durante il periodo di affitto l’immobile subisce “accadimenti pregiudizievoli” per chi ne è ancora proprietario (per esempio l’iscrizione di un’ipoteca, oppure la trascrizione di un pignoramento, di un sequestro o di una domanda giudiziale), la trascrizione del rent to buy fa da scudo a chi è in affitto. Che resta insensibile a questi eventi, perché le sue ragioni di acquisto del bene libero da gravami prevalgono su coloro che hanno impresso tali gravami.
• Se durante il periodo di affitto l’immobile è venduto dal proprietario a qualcun altro, questo nuovo acquirente “subisce” l’esistenza del rent to buy , sia che tale contratto abbia una durata inferiore ai nove anni sia che esso abbia una durata maggiore.
• Se il proprietario si rende inadempiente e sorge un diritto di chi è in affitto alla restituzione – in tutto o in parte – delle somme versate, questo credito beneficia di un privilegio speciale, nel senso che il ricavato dall’esecuzione forzata che ha per oggetto il bene oggetto del rent to buy deve essere innanzitutto e destinato a soddisfare le ragioni del conduttore.

Dal punto di vista fiscale, il Consiglio del Notariato ha spiegato che per evitare di tassare due volte le somme che all’inizio sono qualificate come affitto e in seguito concorrono al prezzo della cessione, si deve considerare come base imponibile della cessione il saldo del prezz – al netto di quanto già versato non solo a titolo di acconti, ma anche come affitto.

Detto questo, proviamo a chiarire il rent to buy con uno schema-tipo.

• il proprietario concede in godimento al potenziale acquirente il suo immobile
• l’acquirente ha il diritto di acquistarlo entro un termine determinato
• sono “riscattati” nel prezzo di acquisto, in tutto o in parte, gli affitti versati

I dettagli dipendono dagli accordi contrattuali, dove si può stabilire qual è la parte di canone che – per dirla tecnicamente – va a remunerare l’utilizzo del bene dato in godimento e quale sia invece la parte (che può coincidere anche con l’intero canone) che vale come rata del prezzo dovuto per l’acquisto.

Insomma: dalla stipula del contratto deriva che l’acquirente può stare in affitto nella casa del roprietario per il periodo concordato, per divetarne il nuovo proprietario con le modalità e tempi concordati. Per esempio, in maniera automatica con il pagamento di una determinata serie di canoni, oppure esercitando un’opzione di acquisto che il contratto gli conceda.

Le due parti, proprietario e acquirente possono essere soggetti “qualsiasi”: privati, professionisti, imprenditori individuali, società o qualunque altro ente. Anche l’immobile può essere di qualsiasi tipo.