
Rent to buy: l’acquisto con riscatto dell’affitto
Un contratto che sta suscitando interesse anche in Italia. Vediamo perché.
Il rent to buy è un contratto che dà la possibilità di riscattare i costi sostenuti per l’affitto di una casa con il suo successivo acquisto. Così, si può comprare la casa dove si è già entrati in affitto pagando la differenza tra il suo prezzo e quanto si è fino a quel momento versato per il canone (in tutto o in parte, a seconda degli accordi).
In questo modo, l’affitto si trasforma idealmente in un acconto. È questo il motivo per cui l’interesse italiano per il rent to buy è andato di pari passo con la contrazione del mercato immobiliare e la difficoltà di avere prestiti dalle banche.
Quali sono i vantaggi?
Il rent to buy concilia gli interessi di chi vende e di chi compra:
a) consente di rinviare a un momento futuro gli effetti finali di un’operazione di compravendita (l’acquisto, insomma), ma nel frattempo dà modo ai potenziali acquirenti di avere subito a disposizione la casa. E se poi la acquistano, recuperano (in tutto o in parte) le spese dell’affitto
b) allo stesso modo, chi vende casa può trovare con più facilità gli acquirenti (per quanto potenziali) e iniziare subito a guadagnare qualcosa dalla sua proprietà.
Come funzionano esattamente le operazioni di rent to buy?
Il principio di base è quello già introdotto: l’acquisto con riscatto dell’affitto.
Si tratta di un accordo che si snoda in due momenti.
1. il potenziale acquirente prende in affitto la casa e paga il canone: in questa fase è un normalissimo affittuario.
2. in un secondo momento, potrà però acquistare la casa (per sua decisione o per obbligo, a seconda degli accordi) pagando una somma aggiuntiva a saldo del prezzo, che tiene conto – almeno in parte – di quanto già anticipato nel corso della prima fase.
I contratti rent to buy sono strumenti duttili: tempi, modalità ed importi dei pagamenti in entrambe le fasi sono concordati dalle parti in base ai loro concreti interessi. Ogni caso fa storia a sé, e di solito l’accordo è definito a partire dalle specifiche esigenze di chi compra e chi vende.
Nel caso più comune, si tratta di un privato che acquista da un costruttore – anche perché sembra che i costruttori siano più interessati a vendere con questa formula, alleviando così i problemi dell’invenduto, che da qualche anno mette alla prova il settore del nuovo – ma non solo: il rent to buy inizia ad essere proposto anche da altri soggetti passivi iva oppure a privati.
Nel prossimo articolo vedremo di riassumere il regime fiscale applicabile a queste operazioni, e soprattutto gli aspetti più complicati – tenendo conto di ciò che emerge di solito dalla prassi.
In particolare, si dovranno distinguere i riflessi fiscali legati all’applicazione delle varie imposte, dirette e indirette (iva e imposta di registro, irpef e ires), considerando sia l’oggetto della contrattazione, sia le tipologie di soggetti interessati.
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