La legge sul conto deposito: una tutela in più per l’acquirente

La legge sul conto deposito: una tutela in più per l’acquirente

In sostanza questa norma formalizza una pratica che il notaio diligente proponeva (o imponeva), soprattutto quando un atto comportava pagamenti a creditori del venditore (banche, cartelle fiscali, spese condominiali arretrate, ...)

Di cosa si tratta

È un conto corrente vincolato intestato ai notai, ma separato dal loro conto corrente personale: è destinato non solo al deposito delle tasse, ma eventualmente anche al prezzo per l’acquisto di un immobile o di un’azienda, a garanzia delle parti dell’atto notarile e – in particolare – dell’acquirente, nel caso in cui i beni della compravendita siano gravati da debiti del venditore.

Una pratica già in uso, ma talvolta difficile da applicare

In sostanza, questa norma formalizza una pratica che il notaio diligente si trovava già a proporre (o imporre), soprattutto quando un atto comportava pagamenti da parte del venditore nei confronti di creditori (per esempio, nel caso di debiti con le banche, cartelle fiscali o spese condominiali arretrate):  e, in generale, in ogni situazione in cui sorgeva l’esigenza di tutelare l’acquirente da possibili imprevisti.

Tuttavia, prima di questa norma entrambe le parti dovevano essere d’accordo sul deposito e sulle modalità operative. Oltre al consenso delle parti, anche la presenza di creditori del venditore complicava la situazione, dato che in questo caso era necessaria anche la disponibilità di questi ultimi per le cancellazioni delle ipoteche o dei pignoramenti.

Cosa cambia

Adesso la legge dice che se l’acquirente vuole per sé questo tipo di tutela, è suo diritto averla: anche senza il consenso del venditore, e a prescindere da altri fattori – come appunto la disponibilità dei creditori.

Non solo: l’altro aspetto rilevante introdotto dalla legge riguarda il fatto che il cosiddetto conto corrente  “dedicato”, che il notaio è obbligato ad utilizzare in relazione a tutti gli atti immobiliari e commerciali che stipula, è impignorabile. La legge infatti prevede espressamente che

  • il conto costituisce un patrimonio separato rispetto al patrimonio personale del noataio
  • non fa parte della successione ereditaria del notaio
  • il notaio può utilizzare le somme che detiene solo in relazione all’atto per cui le ha ricevute

A ben vedere, c’è una forte analogia con il ruolo del trustee nell’ambito dei contratti di trust: anche qui c’è infatti separazione tra patrimonio personale e patrimonio del trust, che viene gestito e amministrato nell’interesse di uno o più beneficiari.

Perché il conto dedicato è un’importante forma di garanzia

Una volta era la banca a prestare il proprio conto corrente a questo scopo: difatti dava più fiducia visto che, in fondo, quello del notaio era un conto “normale” e poteva essere teoricamente inaffidabile, nonostante il suo ruolo.

Tuttavia, anche il conto corrente bancario restava uno strumento standard e poco duttile: non era realmente “dedicato”, ma prestato a questi scopi. Senza la separazione del patrimonio, se per esempio una banca cadeva in disgrazie quello depositato restava pur sempre il suo patrimonio, e come tale era coinvolto dalle vicissitudini della banca.

Il conto deposito mette insieme la garanzia del ruolo del pubblico ufficiale, con la garanzia dello strumento bancario (grazie alla separatezza patrimoniale). Questa convergenza è giustificata anche sui piani tecnici e logici: il notaio è lo stesso soggetto che ha responsabilità e comprensione “legale” dello scopo della somma. In conclusione, con la nuova norma non ci possono essere conflitti tra la conduzione legale e la gestione della somma custodita: conflitti che invece, in precedenza, potevano teoricamente creare paralisi.

La banca infatti doveva attendere indicazioni congiunte dalle parti coinvolte per gestire il deposito: ma ovviamente in contesti conflittuali, questo non può succedere e si crea una paralisi. Quindi, la nuova forma di garanzia restituisce coerenza alla configurazione di queste situazioni, ed evita alle parti di spendere tempo e soldi per uscire da eventuali impasse.

Qualche esempio pratico

Primo esempio. In una compravendita immobiliare, un acquirente dovrebbe anticipare 500 mila euro al venditore: tuttavia, il venditore è una società con una procedura concorsuale già in corso. L’acquirente, ovviamente, ha il timore che questo primo pagamento possa poi andare perduto, in caso di imprevisti o complicazioni. Ecco allora che i suoi soldi non sono versati direttamente al venditore, ma sul conto dedicato del notaio: la condizione è che solo se la proposta sarà accettata entro una certa data i soldi potranno “passare” all’acquirente.

Oppure, possiamo ipotizzare la situazione di una società con debiti nei confronti dello Stato, dove il liquidatore stima che sarà dovuta una certa somma, nell’arco di un tot di anni, per saldare il debito (escrow agreement): la è  depositata sul conto del notaio, e di volta in volta se c’è un contenzioso il liquidatore può decidere se resistere o pagare, evitando ogni ripercussione su se stesso (pericolo che altrimenti sarebbe presente) grazie al fatto di avere messo a disposizione una cifra “garantita”.

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