
Casa pagata dai genitori: ci sono problemi a rivenderla?
In questi casi resta spesso un dubbio: si può incorrere nelle complicazioni che riguardano le case ricevute in donazione? La risposta è no, ma bisogna osservare qualche accorgimento.
Uno scenario piuttosto comune: un giovane compra casa e i genitori gli danno una mano, pagandone il costo – tutto o in parte.
In questi casi, resta spesso un dubbio: si può incorrere nelle complicazioni che riguardano le case ricevute in donazione, se in futuro si deve rivendere la casa?
La risposta è no (basta tenere a mente qualche piccolo accorgimento).
Perché non si tratta di una donazione
Non c’è infatti nessun problema di circolazione degli immobili se ad acquistare casa è il figlio, con somme che tuttavia saranno pagate al venditore direttamente dai suoi genitori. Così facendo, i genitori adempiono a un obbligo altrui, quello del pagamento del prezzo. Questa operazione è giuridicamente definita «donazione indiretta»: il genitore invece di acquistare direttamente il bene e poi donarlo al figlio, mette a sua disposizione dello il denaro necessario all’acquisto.
Operazione che senza dubbio arricchirà a titolo donativo il figlio (permettendogli di acquistare un immobile che altrimenti non si sarebbe potuto intestare) e della quale si dovrà dunque tenere conto nei rapporti con gli altri eredi quando si aprirà la successione del genitore. Però, come sostenuto più volte la giurisprudenza (a partire dalla sentenza della Cassazione n. 11496 del 12 maggio 2010) il figlio potrà tranquillamente vendere l’immobile senza che l’acquirente – e ogni suo successivo avente causa, per esempio la banca che riceve ipoteca a garanzia del finanziamento per il suo acquisto – possano temere di subire conseguenze negative da eventuali liti ereditarie.
Infatti l’immobile acquistato non è trasferito a titolo donativo dal patrimonio del genitore (in cui formalmente la casa non è mai entrata) al patrimonio del figlio, ma è “passato” direttamente dal patrimonio del venditore a quello del figlio, con una vera e propria vendita. La giurisprudenza ha infatti stabilito che l’immobile donato può essere oggetto di azione di restituzione solo se è effettivamente e formalmente passato dal patrimonio del genitore che lo ha donato a quello del figlio che lo ha ricevuto in dono.
Nel caso della “donazione indiretta”, invece, l’immobile è formalmente e tecnicamente acquistato e intestato direttamente a nome del figlio, che riveste nel contratto di compravendita il ruolo di parte acquirente.
Accorgimenti
In questo caso ricordatevi di comunicare in anticipo al notaio l’operazione che volete realizzare, così da mettere in campo alcuni accorgimenti.
- Evitare che i genitori con un bonifico o con la “dazione” di un assegno in favore del figlio trasferiscano le somme necessarie all’acquisto dal proprio conto corrente al conto del figlio, e poi questo le utilizzi per il pagamento del prezzo direttamente dal suo conto. In questi casi il precedente trasferimento del denaro potrebbe essere ritenuto una vera e propria donazione di denaro, e ritenuta nulla per difetto di forma (le donazioni dirette, anche di denaro, devono infatti risultare da un atto pubblico notarile con la presenza di testimoni: operazione, questa, che sicuramente non è vietata ma comporterebbe un’ulteriore spesa, perché obbligherebbe la stipula di un precedente e ulteriore atto notarile per la donazione di denaro
- Precisare nel contratto di compravendita che le somme (o parte di esse) necessarie per l’acquisto sono state messe a disposizione dai genitori a titolo di liberalità indiretta (senza la necessità che i genitori intervengano formalmente all’atto di vendita e lo sottoscrivano, visto che si tratta di un negozio indiretto che non necessita della loro presenza e sottoscrizione). Questa precisazione gioverà a tutti:
- al figlio, evitando che il fisco possa presumergli e contestargli un reddito non dichiarato (è vero che anche in assenza di tale precisazione il figlio acquirente potrà sempre dimostrare al fisco, attraverso le risultanze bancarie, che gli assegni o bonifici corrisposti in sede di vendita provenivano dal conto dei genitori: ma la precisazione in atto ha proprio il fine di mettere subito a conoscenza il fisco della provenienza dei pagamenti, e prevenire successivi e fastidiosi accertamenti fiscali)
- agli altri familiari dell’acquirente (primi fra tutti, fratelli e sorelle) in quanto risulterà espressamente da un atto pubblico che l’immobile nella sostanza fu acquistato dal figlio per mezzo di una donazione indiretta ricevuta dai genitori, e della quale dovrà tenersi conto in sede di divisione ereditaria.
Altre situazioni comuni
Ci sono altre situazioni considerate “donazioni indirette”, che non creano problemi alla circolazione immobiliare.
- acquistare l’immobile a un prezzo inferiore al suo valore di mercato: anche in questo caso si parla di donazione indiretta, perché attraverso lo strumento formale della vendita si è realizzata indirettamente una donazione per la parte del valore non pagato
- acquistare l’immobile con un contratto a favore di un terzo. Per esempio: Francesca ha acquistato la casa da Marco, pagandone il prezzo e stabilendo nello stesso contratto che il trasferimento della proprietà del bene è in favore di Stefania. In questo modo Stefania, indirettamente e attraverso un contratto di vendita intercorso tra Francesca e Marco, ha ricevuto a titolo di donazione indiretta l’immobile
- rinunciare al proprio diritto di usufrutto in favore del nudo proprietario, che in questo caso diventerà pieno proprietario del bene. La Cassazione ha stabilito infatti che tale rinuncia, pur se ispirata da animus donandi, costituirà una donazione indiretta (e in quanto tale non pregiudicherà al circolazione del bene).
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