A che cosa comporta la donazione di una casa sulla sua futura circolazione immobiliare (vendita, acquisto) abbiamo dedicato già l’anno scorso una serie di articoli. L’argomento continua a suscitare molto interesse, testimoniato dalle molte domande che riceviamo. Vediamo allora un altro esempio pratico, tratto da una situazione reale.

Dopo il preliminare per l’acquisto di una casa, si scopre che uno dei due coniugi prima di registrarne al catasto l’unione (si trattava originariamente di due unità) aveva donato all’altro coniuge la nuda proprietà e l’usufrutto con due atti separati.

In questo caso, qual è la strada migliore con cui chi acquista può mettersi al riparo da brutte sorprese? 

Come sappiamo, l’acquisto di una casa che proviene da una donazione presenta qualche problema: in particolare, problemi che dipendono dal rischio che la donazione sia “impugnata” da parte degli eredi legittimari (possono farlo dopo la morte di chi ha donato, e comunque entro venti anni dalla donazione).

In concreto, l’erede che reputa di essere stato danneggiato d una donazione fatta in vita nei propri diritti può impugnarla: e in caso di sentenza favorevole ha diritto alla restituzione della casa (anche se già alienata a terzi), nel caso in cui chi ha ricevuto la donazione non è in grado di “rimborsarlo”.

Per completezza bisogna considerare che anche il terzo acquirente (chi ha comprato la casa) può liberarsi dall’obbligo di restituirla pagando l’equivalente in danaro (articolo 563 del codice civile).

Sempre il codice civile consente ai legittimari attuali la facoltà di rinunciare a opporsi alla donazione anche prima del termine di venti anni che abbiamo visto sopra. Tuttavia, bisogna tenere a mente che questo atto di rinuncia all’opposizione non è sufficiente a scongiurare qualsiasi rischio di impugnazione: infatti non sappiamo a priori se in futuro entreranno in gioco nuovi legittimari (per esempio, a seguito di un nuovo matrimonio o di riconoscimento o di adozione di altri  figli…).

In sintesi, la massima tutela per questo acquisto potrebbe essere ottenuta con

• la stipulazione di un atto notarile di “rinuncia all’opposizione alla donazione” da parte dei legittimari attuali (figli di chi ha donato)
• la contestuale stipulazione di una polizza assicurativa che coprirà il rischio economico per l’eventuale pagamento a unlegittimario danneggiato a norma dell’articolo 563 del codice civile

Tutto questo, con oneri a carico della parte venditrice.

[Se volete approfondire, in questo articolo avevamo ragionato sulle soluzioni possibili all’acquisto di una casa che proviene da donazione, soppesandone  pro e contro].