Come abbiamo visto, la legge riserva ai “legittimari” (coniugi, figli, ascendenti) una quota minima di eredità. Questa quota non può essere danneggiata per mezzo di una donazione fatta in vita da chi lascia l’eredità: ecco perché se si riceve una casa che proviene da una donazione, lo scenario può portare con sé alcuni rischi. Vediamo quali.

Problemi pratici

Inquadriamo la questione a partire da esempi pratici.

1. Il proprietario della casa ricevuta con una donazione la deve vendere: tuttavia, chi la vuole acquistare corre il pericolo di doverla restituire a seguito di un’azione da parte dei legittimari (563 cc, Azione contro gli aventi causa dai donatari soggetti a riduzione: “Se i donatari contro i quali è stata pronunziata la riduzione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario può chiedere … ai successivi acquirenti … la restituzione degli immobili“.
2. Il proprietario della casa deve fare un mutuo con garanzia ipotecaria: ma la banca rischierebbe anch’essa di vedere la casa recuperata dal legittimario (561 cc: “Gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione sono liberi da ogni peso o ipoteca di cui il legatario o il donatario può averli gravati” salvo il decorso del ventennio dalla trascrizione della donazione).

Rischi

In sostanza, la prima condizione per rischiare di vedersi recuperato un bene che arriva da una donazione è questa:

1. chi l’ha donato, alla sua morte, non lascia un patrimonio ereditario sufficiente a soddisfare le quote dei legittimari (oppure non li ha beneficiati prima della morte con altre donazioni)
2. i legittimari danneggiati decidono di agire in giudizio (di conseguenza, non si tratta di qualcosa che avviene «in automatico»).

Come abbiamo visto, il bene donato può infatti essere recuperato con le cosiddette azioni di riduzione (le abbiamo introdotte in questo articolo).

Riassumendo: scopo di questa azione è di recuperare i beni donati (o lasciati per testamento) presso chiunque si trovino. Questa azione può essere fatta non solo contro chi ha ricevuto la donazione (o è beneficiario di una disposizione testamentaria), ma anche contro i successivi acquirenti del bene.

Ci sono però alcuni limiti e condizioni.

Recupero del bene donato: limiti e condizioni

Quali sono le condizioni e i limiti per il recupero del bene donato da parto del legittimario che è stato vittorioso nell’azione di riduzione?

1. la domanda di riduzione deve essere stata proposta e trascritta entro dieci anni dall’apertura della successione
2. l’acquisto del bene da parte del terzo (la persona che l’ha comprato da chi ha ricevuto la donazione) resta efficace e non più contestabile se la riduzione è presentata dopo venti anni dalla trascrizione della donazione (in questo caso resta l’obbligo da parte di chi ha ricevuto la donazione di compensare in denaro il legittimario danneggiato. Ma in caso di insolvenza di chi ha ricevuto la donazione, il legittimario non potrà più richiedere ai successivi acquirenti la restituzione dell’immobile). Lo stesso limite dei venti anni è previsto per le ipoteche nel frattempo iscritte sull’immobile: restano così efficaci tutte quelle ipoteche iscritte venti anni prima della presentazione dell’azione di riduzione. Dobbiamo però tenere a mente che ai sensi di legge il coniuge e i parenti in linea retta di chi ha fatto la donazione possono opporsi alla donazione stessa entro vent’anni da quando è avvenuta. Lo possono fare con un atto stragiudiziale notificato e trascritto nei confronti di chi ha fatto la donazione (e dei suoi «aventi causa»): in questo modo lo scopo è di sospendere nei loro confronti il normale decorso del ventennio e conservare così l’azione di restituzione contro i terzi per altri venti anni dalla data dell’opposizione
3. prima di rivolgersi all’acquirente terzo per la restituzione dell’immobile donato, il legittimario leso (e vittorioso nell’azione di riduzione) dovrà rivolgersi a chi ha fatto la donazione e soddisfarsi sul suo, di patrimonio. Solo nel caso di insolvenza potrà ottenere la restituzione dell’immobile
4. l’acquirente terzo può liberarsi dall’obbligo di restituire l’immobile pagando al legittimario l’equivalente in denaro del danno accertato dal giudice in sede di riduzione.

Riassumiamo

Quindi, ritornando al punto da cui eravamo partiti, le ragioni per cui può essere pericoloso acquistare (e, di conseguenza, problematico vendere) un bene che proviene da una donazione sono queste:

• chi acquista potrà perdere l’immobile. Può succedere se chi ha fatto la donazione
  1. è ancora in vita e non sono ancora passati venti anni dalla donazione
  2. è deceduto e non sono trascorsi dieci anni dall’apertura della successione, senza che tutti i legittimari abbiano ancora rinunciato all’azione di riduzione o comunque all’azione di restituzione contro i terzi (e se non perde l’immobile, potrebbe comunque vedersi costretto a rimborsare in denaro il legittimario)
• sarà difficile trovare una banca disposta a concedere un mutuo per l’acquisto di un immobile che proviene dalla donazione su cui sarà iscritta l’ipoteca in garanzia, perché la stessa ipoteca potrà risultare inefficace.

Nel prossimo post vedremo quali sono i possibili rimedi.