Ipoteca e fideiussione

Per concedere il mutuo la banca chiede una garanzia: la più utilizzata è l’ipoteca, che è un diritto reale di garanzia.

In sostanza, funziona così: se il debitore non riesce più a far fronte ai pagamenti, il creditore può espropriare il bene ipotecato e ottenere dalla vendita ciò che gli spetta (più tecnicamente, diciamo che il creditore «può essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita»).

L’ipoteca è iscritta sul bene per un importo superiore a quello del mutuo (nella maggior parte dei casi è il doppio dell’importo concesso). Il motivo? In questo modo si tiene conto degli interessi corrispettivi dovuti, degli eventuali interessi di mora, e di tutte le spese che la banca potrebbe affrontare per il recupero del credito.

L’ipoteca si estingue automaticamente dopo vent’anni, quindi per mutui di durata superiore va rinnovata.

Spesso nei contratti di mutuo si vede anche un altro tipo di garanzia, la fideiussione. Nella fideiussione, un soggetto terzo rispetto a chi concede il mutuo e a chi lo richiede garantisce il debito di quest’ultimo con tutti i propri beni, presenti e futuri. Non è raro che la fideiussione affianchi l’ipoteca, a maggiore tutela dell’istituto che concede il prestito.

Sospensione e inadempimento

Di recente, anche in considerazione della crisi economica, è stato costituito un fondo di garanzia dedicato ai contratti di mutuo stipulati per l’acquisto della prima casa. Fondo che dà la possibilità di sospendere il pagamento delle rate per un determinato periodo, se ricorrono alcune condizioni (come la perdita del lavoro).

Se i ritardi si ripetono, o le rate non vengono più pagate, si può però arrivare al punto dove decadono i termini di dilazione, o si arriva alla risoluzione del contratto per inadempimento assoluto.

In sintesi, quando non si tratta più di un semplice ritardo, ma è ormai chiaro che il debitore non potrà più fare fronte agli impegni, la banca può decidere di risolvere il contratto e di richiedere immediatamente la restituzione di quanto le è dovuto. Senza che ci si possa più avvalere della dilazione contenuta nel piano di ammortamento.

Se non si paga la somma richiesta, a questo punto la banca utilizzerà la garanzia esistente. In caso di ipoteca ci sarà il pignoramento del bene, e inizierà il “processo esecutivo”. Che, con tutte le ovvie garanzie di legge, porterà alla vendita all’asta del bene stesso, e alla divisione del ricavato fra i creditori intervenuti alla procedura. Nel rispetto dei gradi di priorità legale, in base alla presenza o meno di garanzie a favore di chi ne ha diritto.

Estinzione e cancellazione

Il mutuo si estingue con il pagamento dell’ultima rata. L’ipoteca può invece sopravvivere all’estinzione del mutuo nei confronti della banca, anche se solo in via “formale” e non sostanziale. Può sopravvivere fino a massimo 20 anni dopo la data di iscrizione della formalità ipotecaria nei pubblici registri immobiliari. Anche se oggi è una cosa che avviene molto raramente.

Infatti per ogni tipo di finanziamento (purché sia concesso da una banca, da una finanziaria o da ente previdenziale obbligatorio,) può essere utilizzata la procedura semplificata prevista dal Testo unico bancario. La procedura consente a chi mantenuto fede ai suoi obblighi di pagamento, di ottenere la cancellazione dell’ipoteca a cura della banca in tempi relativamente brevi – e senza ulteriori spese. La banca invierà all’Agenzia delle Entrate (Territorio – Servizi di Pubblicità Immobiliare) una comunicazione di avvenuta estinzione dell’obbligazione, insieme alla richiesta di cancellazione dell’ipoteca collegata al mutuo. Il tutto, salvo i casi particolari dove la banca potrà comunque chiedere che l’ipoteca resti in vita, nonostante il debito nei suoi confronti sia stato estinto.

In altri casi particolari, come le compravendite fatte con un costruttore e dove è applicata la tutela per chi compra una casa ancora da costruire, il titolo per ottenere la cancellazione dell’ipoteca deve essere preesistente alla compravendita stessa. Perciò sarà necessario un atto notarile che contenga il consenso della banca alla cancellazione.

Sempre a proposito di mutuo, ne abbiamo introdotto gli aspetti principali qui – e riassunti visivamente in una infografica.