Due concetti fondamentali: interessi e durata

Quando si sceglie un mutuo bisogna prestare attenzione a due aspetti: interessi e durata. Gli interessi, in sostanza, sono ciò che si paga in più rispetto alla cifra ottenuta in prestito, mentre la durata è il tempo concesso per restituire il prestito.

Interessi

Nel mutuo il tasso degli interessi è indicato in percentuale. Può essere

• fisso, quando non cambia per tutta la durata del mutuo (chi lo sceglie avrà rate costanti che non subiranno modifiche e variazioni)
• variabile, quando cambia nel corso del tempo, in base a parametri di indicizzazione. Questi parametri sono determinati con criteri di obiettività e certezza, come per esempio l’Euribor (quotazione media di tassi variabili rilevabili con criteri di obiettività sul mercato finanziario della UE) o il tasso BCE (fissato dalla Banca Centrale Europea). Chi lo sceglie sarà esposto alle variazioni di mercato del tasso di riferimento. Semplificando, il rischio è nel fatto che solo a posteriori si può sapere se la scelta ha portato a risparmiare o meno, in base all’effettivo andamento dei parametri di indicizzazione
• misto, quando il tasso di interesse può variare da fisso a variabile o viceversa, a scelta di chi ha fatto il mutuo (anche più volte durante il contratto).

Alcune tipi di mutuo a tasso variabile prevedono un tasso di interesse massimo che non può essere superato, oppure un tasso minimo sotto il quale l’interesse applicabile non potrà mai scendere.

Il tasso di mora è invece applicato in caso di mancato o ritardato pagamento di una rata: di solito è superiore a quello ordinario. Si applica alle rate non pagate, composte da capitale e interessi (ma di norma i contratti di mutuo vietano espressamente il cosiddetto anatocismo: la maturazione di interessi sugli interessi).

Per legge i tassi di interesse applicati ai contratti di mutuo non possono superare soglie massime di valore stabilite dalla legge, così chi fa un mutuo ha la garanzia che i tassi praticati non sono “da usura”.

Durata: il tipo di rata

La durata del mutuo si vede dal cosiddetto piano di ammortamento, cioè il piano dettagliato di rimborso del mutuo, calcolato rata per rata. La cadenza della rata si può scegliere: le più comuni sono quelle mensili, trimestrali, semestrali.

I piani di ammortamento più lunghi consentono di avere singole rate di importo minore, ma comportano un maggiore importo di interessi versati alla banca – che compensa così il maggiore “rischio” a proprio carico. All’inverso, piani più corti hanno importi di rate maggiori e interessi minori.

Così, quando si sceglie la durata del mutuo si deve valutare innanzitutto la propria capacità di fare fronte all’impegno. È consigliabile programmare con prudenza i propri investimenti: in base alle esigenze, certo, ma anche alle capacità economiche (sia attuali che in previsione futura). Per iniziare a farsi un’idea e giocare un po’ con gli scenari possibili si può anche usare anche uno dei simulatori di mutuo disponibili su internet (come quello di facile.it o de ilsole24ore.com, ma ce ne sono molti altri).

Il piano d’ammortamento più diffuso è quello “alla francese”, che prevede il rimborso degli interessi con metodo scalare. Si iniziano a pagare rate di mutuo composte soprattutto da interessi (e in minima parte da quote del capitale), mentre nella seconda parte le rate sono composte da una quota di capitale maggiore, e da una minore quota di interessi. Come tutti i piani, ha pro e contro (tra i contro, dal punto di vista del cliente, il fatto che se si pagano più interessi all’inizio: di conseguenza con il passare del tempo è meno conveniente estinguere in anticipo il mutuo).

Se si sceglie un mutuo a tasso fisso, il piano di ammortamento non potrà variare nel corso del finanziamento. Nel caso di mutuo a tasso variabile il piano di ammortamento subisce le variazioni conseguenti all’oscillazione del tasso di interesse.

Il ruolo del notaio

Quando si deve fare un mutuo il ruolo del notaio è centrale: non solo perché previsto dalla legge (infatti l’ipoteca è iscritta nei registri immobiliari), ma anche per consigliare le soluzioni contrattuali più adatte alla situazione.

Dal punto di vista pratico il notaio

• controlla la validità del contratto
• si assume nei confronti della banca la responsabilità sulla proprietà e la libertà ipotecaria dell’immobile concesso in garanzia
• controlla l’esistenza di eventuali clausole vessatorie a danno del cliente
• impedisce le frodi a danno della banca e del cliente

Oltre a questo, può aiutare chi compra casa con le competenze legali e l’esperienza, insieme alla capacità di ascolto: per esempio, eliminando le clausole che possono provocare squilibri nel contratto. E traducendo le necessità del cliente in accorgimenti e integrazioni utili a equilibrarlo.

Ecco perché è sempre meglio rivolgersi al notaio con un po’ di anticipo: per avere (e dare) tempo di verificare e valutare tutti gli aspetti del contratto senza affanni.

Se invece ci si riduce all’ultimo momento, si è spesso costretti ad accelerare le pratiche pur di arrivare senza ritardi alla concessione del mutuo. E in questo caso la qualità del contratto ne può risentire.