Cambio del mutuo ed estinzione anticipata: come fare
Il mutuo per comprare casa si può estinguere in anticipo (è previsto dalla legge) o cambiare: in quest'ultimo caso, per farlo ci sono diverse possibilità.
Cambiare il mutuo
Cambiare il mutuo è possibile: si può decidere di variare le condizioni del mutuo già sottoscritto per migliorare le condizioni economiche del contratto.
Per farlo, ci sono principalmente tre modi:
- mutuo di sostituzione: quando si estingue il mutuo vecchio, per aprirne uno nuovo. Perché farlo? Di solito, per avere condizioni finanziarie più favorevoli. E magari per ottenere la liquidità necessaria a soddisfare necessità diverse. Il nuovo mutuo si può sottoscrivere con la stessa banca o con un’altra: in entrambi i casi bisogna estinguere quello vecchio e stipulare un nuovo finanziamento – con la relativa iscrizione di una nuova ipoteca, oltre a costi e controlli di legalità collegati.
- rinegoziazione: è l’accordo tra banca e cliente per modificare alcune condizioni del contratto di mutuo: di solito si tratta della durata e del tasso di interesse. Questa modifica ha però un limite importante, perché bisogna rispettare l’importo del debito residuo del vecchio mutuo, nel momento in cui si sottoscrive la modifica.
- surroga del mutuo (o “portabilità dell’ipoteca”): in questo caso chi ha già un mutuo ottiene da un’altra banca un nuovo finanziamento a condizioni economiche migliori, allo scopo di
- estinguere il debito esistente
- “sostituire” la vecchia banca con la nuova in tutte le garanzie che riguardavano il precedente contratto – compresa l’ipoteca già attiva.
Il limite della portabilità è soprattutto uno: il nuovo importo finanziato deve coincidere perfettamente con il debito residuo del vecchio mutuo.
Un’ultima nota: le spese per l’operazione di surroga sono per legge poste a carico della nuova banca mutuante.
Estinzione anticipata del mutuo
Nei contratti di cosiddetto «credito fondiario» (di mutuo per l’acquisto o ristrutturazione della casa), la legge dà la possibilità a chi ha acceso il mutuo di restituire il mutuo stesso in anticipo, in tutto oppure in parte. In sostanza, si restituisce alla banca il capitale rimanente del mutuo (quello che non è ancora stato erogato), senza pagare gli interessi maturati fino a quel momento.
Oggi i mutui concessi da istituti finanziari, banche ed enti di previdenza obbligatoria come Inail o Inps, non possono più prevedere penali o commissioni in caso di estinzione anticipata, se sono dati a persone fisiche (non società, quindi) per acquistare o ristrutturare immobili che servono come abitazione, o per svolgere attività economiche e professionali.
Nel caso in cui è invece prevista una penale per l’estinzione anticipata, il contratto dovrà comunque stabilirne l’entità e mostrare in un esempio la formula per calcolarla.
E se invece si deve estinguere un mutuo sottoscritto prima del febbraio 2007, dove era ancora prevista una penale per l’estinzione? Anche in questo caso è possibile chiedere e ottenere dalla banca uno “sconto” sulla penale stessa, secondo parametri che sono stabiliti dalla legge.
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