Nel nostro ordinamento ci sono norme che servono a proteggere il consumatore quando sottoscrive un contratto con «professionisti». Queste norme sono rielaborate e riassunte nel Codice del consumo, e proteggono anche chi attiva un mutuo con le banche. In sostanza, il Codice del consumo (introdotto nel 2005) raccoglie e organizza le normative «sparse» che già riguardavano il consumatore.

Infatti, nel corso del tempo sia la giurisprudenza che le associazioni dei consumatori sono sempre intervenuti per dare equilibrio ai contratti.

Il Codice del consumo

A cosa serve il Codice del consumo, e come tutela le persone che sottoscrivono un mutuo?

In sostanza, di solito si inserisce nel mutuo una formula di chiusura dove sono «fatte salve le disposizioni inderogabili del Codice del Consumo». Significa che se il contratto sottoscritto o i suoi allegati contengono clausole che sono in contrasto con il Codice, queste clausole non hanno effetto.

Fra queste, soprattutto le clausole a rischio di «abusività»: per esempio, se stabiliscono

• che l’unico foro competente, in caso di controversie, è quello della sede della banca
• che gli estratti conto della banca fanno sempre piena prova contro chi è in debito
• una deroga al regime di comunione legale
• che la banca può sciogliere il contratto a causa del mancato rispetto di obblighi troppo generici, o poco significativi
• il trasferimento a carico del mutuatario degli oneri tributari diretti della banca
• limitazioni rilevanti all’uso dell’immobile concesso in garanzia

oppure se vietano

• di chiedere la cancellazione della garanzia ipotecaria dopo che il mutuo è stato interamente rimborsato
• l’accollo del debito derivante dal mutuo, in termini assoluti
• l’alienazione dell’immobile

Appaiono abusive anche le clausole che pretendono di consentire alla banca di modificare unilateralmente e senza giustificato motivo le condizioni economiche del contratto, compreso il tasso di interesse.

La legge ha infatti escluso espressamente la legittimità di una modifica unilaterale delle condizioni se non c’è un motivo giustificato e senza una comunicazione scritta, data in anticipo.

Inoltre le banche sono tenute a dare ai clienti – prima di firmare il contratto – un prospetto informativo su modello standard, che permette di capire e confrontare meglio le condizioni del mutuo.

In base alla nuova disciplina nazionale sulla trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari, questo prospetto deve contenere anche le condizioni economiche dell’operazione e le clausole contrattuali che la regolano.

Oltre a questo prospetto, le banche devono consegnare al cliente anche una copia del contratto. E al contratto dev’essere allegato (per legge) un documento di sintesi per dare al una chiara evidenza delle più significative condizioni contrattuali ed economiche, e nel quale deve essere riportato anche il Taeg.

[Qui trovate il testo integrale del Codice]

Comunicazione e chiarezza

Documento di sintesi

Vista le difficoltà di cogliere le principali condizioni – sparpagliate nel testo del contratto – la legge ha stabilito che il contratto deve avere un frontespizio riassuntivo: è il documento di sintesi, che riepilogale condizioni in forma sintetica e più comprensibile.

Così, in un colpo d’occhio si ha il riassunto degli aspetti più salienti.

Prospetto Esis (European Standardised Information Sheet)

Nel 1997 la Commissione Europea ha deciso di introdurre una disciplina relativa ai mutui casa. Ne è scaturito il Codice di condotta europeo per i mutui casa.

L’adesione al Codice resta una decisione volontaria di ciascuna banca, ma quasi tutte quelle italiane lo hanno sottoscritto. Ai loro sportelli si possono ricevere preventivi basati sullo standard del Codice, con due importanti vantaggi. Innanzitutto la chiarezza e la completezza delle informazioni. Poi, la possibilità di confrontare con facilità proposte di banche diverse redatte in modo identico. Quando si valuta un’offerta, non vale proprio la pena di rinunciare a questa opportunità.

Com’è fatto il prospetto Esis

Il prospetto si articola in 15 punti. Ecco le voci più importanti di ogni punto.

1. Istituto di credito che eroga il mutuo
2. descrizione del tipo di finanziamento. Indica la formula contrattuale e la percentuale massima di finanziabilità rispetto all’immobile da ipotecare
3. tasso nominale d’interesse. Se il tasso è variabile precisa anche le modalità di variazione ed eventuali tetti massimi e minimi. In caso di utilizzo del tasso di ingresso specifica la durata del periodo in cui rimane bloccato
4. tasso annuo effettivo globale (Taeg)
5. importo del mutuo richiesto
6. durata del contratto
7. numero e frequenza dei pagamenti
8. importo della rata. Per i mutui a tasso variabile viene calcolata appropriatamente con il tasso a regime
9. questo punto è utilizzato per mutui particolari, poco diffusi da noi, con rimborso del capitale tramite piano di accumulo collegato a una polizza. In questi casi specifica l’ammontare di ciascun pagamento rispettivamente per gli interessi e per l’accumulo
10. spese di apertura del mutuo. Viene indicato l’ammontare dei costi della pratica di mutuo e, con riferimento alle attività collegate a tali spese, se è obbligatorio avvalersi dei servizi provveduti dalla banca
11. spese accessorie ricorrenti. Sono i costi da sostenere periodicamente durante la vita del mutuo. Comprendono per esempio i costi per l’assicurazione
12. ufficio reclami. Ossia i recapiti a cui rivolgersi in caso di problemi collegati all’applicazione del Codice
13. piano di ammortamento. Deve essere allegato al prospetto
14. obblighi di domiciliazione. Cioè se è obbligatorio avere un conto corrente, e se bisogno far accreditare lì lo stipendio
15. condizioni per l’estinzione anticipata. Specifica le condizioni e le penali in caso di restituzione anticipata del mutuo presso la banca.

[Qui trovate la guida al Codice di condotta europeo per i mutui casa]